Økonomi

Investere i eiendom: 5 alternative metoder (2020)

I Norge er det stor interesse for eiendomsinvesteringer.

Svært mange nordmenn eier sin egen bolig og vi får omtrent inn med morsmelka at det første store målet man bør ha i livet er å kjøpe sin egen bolig. 

Selv om det kan være smart å kjøpe egen bolig, skal vi i denne artikkelen se nærmere på alternative metoder for å få investere i eiendomsmarkedet utenom primærboligen vår. 

Investering i eiendom kan være en svært god investering så lenge du lærer deg hvordan prosessene fungerer og hvordan du kan få mest mulig igjen for pengene dine.

Når det er sagt er det ingen garanti for at en investering direkte i for eksempel et utleieobjekt vil lønne seg. 

Derfor skal vi også gå igjennom hvordan du kan investere i eiendomsmarkedet uten å ta risikoen ved å kjøpe boligen selv. 

Hvorfor investere i eiendom?

Eiendom er en fast eiendel du faktisk kan ta og føle på. Samtidig har eiendom historisk steget mye i verdi.

Dette er kanskje hovedgrunnene til at eiendom blir sett på som en trygg og god investering. 

Flere grunner til at eiendom er et attraktivt investeringsobjekt er: 

  • Historisk har eiendom hatt høy verdistigning
  • Fast eiendom blir sett på som en trygg investering
  • Det er stort marked for eiendom
  • Utleie av eiendom kan gi passive inntekter
  • Det er gode penger å tjene på utvikling av eiendom

Fordi investering i eiendom krever betydelig egenkapital og inntekt er det imidlertid ofte en høy inngangsbarriere å investere.

Det kan også være en del arbeid med eiendomsinvesteringer, som vi skal nærmere inn på senere. 

I denne artikkelen skal vi både se på alternative måter for eiendomsinvestering som ikke krever egenkapital og lån, samtidig som vi ser på mer tradisjonelle metoder som krever dette.

Investere i eiendom uten å kjøpe selv: 3 metoder

Heldigvis trenger man verken høy egenkapital eller å ta opp et stort lån for å investere i eiendom.

Her skal vi først se på 3 metoder for hvordan du kan eksponere deg i eiendomsmarkedet uten å kjøpe eiendommer selv. 

For det er ikke nødvendigvis slik at du får best avkastning med eiendomsinvesteringer ved å investere i eiendommen selv.

Det finnes flere gode måter for å eksponere seg i eiendomsmarkedet der du tar mindre risiko og likevel kan sitte igjen med en svært god avkastning på pengene dine. 

La oss begynne: 🏠

1. Kjøpe aksjer i et eiendomsselskap på børs

Et godt alternativ for å investere i eiendom er å kjøpe aksjer i et børsnotert eiendomsselskap.

Hvem som helst kan kjøpe aksjer i børsnoterte eiendomsselskap og det er enkelt å komme i gang hos en nettmegler som Nordnet

Du kan kjøpe enkeltaksjer i selskap som fokuserer på eiendom, eller investere i et bransjefond som investerer i flere eiendomsselskaper og la proffe forvaltere ta hånd om investeringen. 

Dette er eiendomsselskapene som finnes på Oslo børs: 

  • Entra (ENTRA)
  • Norwegian Property (NPRO) 
  • Olav Thon Eiendomsselskap (OLT)
  • Selvaag Bolig (SBO) 
  • Solon Eiendom (SOLON)
  • Storm Real Estate (STORM) 

Eiendom-aksjer blir av mange sett på som en trygg investering fordi selskapene du investerer i faktisk eier eiendommer. 

Eiendom vil alltid ha en verdi og du slipper å bekymre deg om at alle verdiene i selskapet kan forsvinne “over natta” slik man kanskje kan gjøre med IT-aksjer. 

Anbefalt nettmegler for investering i eiendom-aksjer: Nordnet.no

Les også:
Aksjer for nybegynnere – Slik kommer du i gang
Hvordan kjøpe aksjer og fond hos Nordnet

2. Investere i aksjefond for eiendom

Det andre alternativet for å investere i eiendom aksjer er som nevnt å investere i et aksjefond som spesialiserer seg på eiendomsselskaper – et såkalt bransjefond.

Det finnes eiendomsfond som spesialiserer seg på næringseiendom, boligmarkedet eller en kombinasjon av begge deler. 

Bransjefond fungerer på samme måte som vanlige aksjefond og du kan finne fond som passer deg i din egen nettbank, hos en nettmegler som Nordnet eller med en sparerobot som Kron

Du kan investere beløpet du ønsker her og nå, eller sette opp en fast månedlig spareavtale. 

Den største fordelen med å investere i et eiendomsfond er at det er en passiv form for investering der profesjonelle forvaltere gjør jobben med å plukke aksjer i de riktige selskapene for deg. 

Alt du trenger å gjøre er å trykke “kjøp” og lene deg tilbake. 

Investering i eiendomsselskaper eller eiendomsfond kan være et godt tilskudd i den øvrige investeringsporteføljen din. 

Det kan alltid være smart å diversifisere over flere bransjer slik at du ikke sitter med alle investeringene dine i samme båt. 

Noen populære aksjefond med fokus på eiendom er:

  • FIRST Nordisk Eiendom
  • ODIN Eiendom C
  • Carnegie Fastighetsfond Norden C
  • BMO European Real Estate
  • Swedbank Robur Fastighet
  • SKAGEN m2 A

Alle fondene kan handles hos Nordnet.no

En annen enkel metode for å komme i gang på er med en sparerobot som Kron.

Hos Kron kan du velge å investere i fond som fokuserer på eiendom og du kan begynne med å investere så lite som 1000 kr i måneden.

Les også:
Aksjefond for nybegynnere – dette må du vite
Hvordan kjøpe aksjer og fond hos Nordnet

3. Crowdlending – Lånebasert Crowdfunding for eiendom

skjermbilde fra Kameo

Crowdlending, også kalt lånebasert crowdfunding, er å investere i lån til bedrifter og eiendomsprosjekter. 

Det kan du gjøre hos Kameo.

Siden artikkelen handler om eiendom fokuserer vi på crowdlending til eiendomsprosjekter. 

Her investerer du ikke direkte i eiendom, men heller i lån til selskaper som utvikler eiendom. 

Du tjener penger i form av rentene som bedriftene betaler på lånet.

Med andre ord tar du rollen som “bank” sammen med flere andre investorer som går sammen for å realisere lånet. 

Flere og flere nordmenn har fått øynene opp for crowdlending de siste årene, med god hjelp fra plattformen som heter Kameo

En av grunnene til det er at lån til eiendomsprosjekter med sikkerhet i eiendom blir ansett som trygge investeringer.

Avkastningen du kan forvente varierer fra 5 til 15 % rente, avhengig av risikonivået på lånet. 

Vanligvis blir avkastningen utbetalt hver måned og dette blir en passiv inntekt.

Crowdlending er enkelt å komme i gang med og du kan starte med å investere så lite som 500 kroner hos Kameo.

Les også: Hva er Crowdlending og hvordan komme i gang?

Investering i fast eiendom: 2 metoder

Hvis du foretrekker å kunne ta og føle på eiendommene du investerer i, er de neste punktene for deg.

Både utleie og flipping av eiendom kan begge være svært gode investeringsmuligheter hvis man gjør det riktig.

1. Investere i eiendom for utleie

Mange som investerer i eiendom gjør det for å skape en passiv pengestrøm med utleie. 

Eiendom er nemlig en ressurs som kan gi passiv inntekt til eieren hver måned. 

Ikke alle er i markedet for å for å kjøpe hus eller leilighet selv, og derfor er det et stort marked med personer man kan leie ut til. 

Med utleie av eiendom er det først og fremst pengestrømmen eiendommen skaper som er viktig. Verdistigningen kommer som en bonus. 

Enkelt forklart kjøper du en eiendom og leier den ut for mer enn hva den koster deg i måneden å eie. 

Etter at faste kostnader som lån er trukket fra, sitter du igjen med en sum hver måned uten å ha gjort stor arbeidsinnsats. 

Gevinsten kan du bruke til å investere i flere utleieeiendommer og bygge deg opp en større eiendomsportefølje, investere i andre ting som aksjer, eller kjøpe deg noe fint. 

Dette er imidlertid drømmescenarioet. Det er nemlig ikke enkelt å lykkes med utleie av eiendom: 

Som du kan lese mer om her (odinfond.no) er det store kostnader knyttet til utleie av bolig og det er ikke sikkert du nødvendigvis får avkastning på pengene dine i det hele tatt. 

For det første kreves det høy egenkapital for å komme i gang med utleie av sekundærbolig – særlig i Oslo hvor det kreves 40 % egenkapital. 

I eksempelet til nevnte artikkel kjøpes det en 2-roms leilighet til ca. 3,6 millioner kroner hvorav 1,4 millioner er egenkapital.

Utleieprisen i området er 14.000 kroner. 

Når kostnader som dokumentavgift, felleskostnader, vedlikehold, rentekostnader og skatt er trukket fra, sitter man igjen med en gevinst på 39 074 kroner i året.

Det tilsvarer 3 256 kroner i måneden. 

Da er ikke engang tiden du selv bruker på administrasjon av leietakere og vedlikehold tatt med i beregningen. 

Spørsmålet blir da; 

Bør du virkelig investere 1,4 millioner kroner for å tjene 3200 kroner i måneden?

DNB har tatt det samme regnestykket med boliger i Oslo, Asker og Bergen som du kan lese om her

Regnestykket stiller seg naturligvis bedre dersom:

  1. Du ikke behøver å ta opp lån på leiligheten, eller
  2. Du bor i et område med bedre forhold mellom eiendomspris og utleiepris.
  3. Eiendommen stiger mye i verdi under leieforholdet (det er ikke alltid gitt)

Hvis du skal kjøpe et objekt for å leie ut vil det derfor være viktig at du regner ordentlig på det før du satser alle pengene dine.

Det er mulig å lykkes med utleie og mange gjør det, men du bør vite litt hva du driver med før du hopper ut i det. 

2. Pusse opp og selge eiendom med gevinst

Et alternativ til å kjøpe boliger for å leie ut er å pusse opp og selge dem – såkalt flipping. 

De fleste på jakt etter leilighet eller hus vil helst flytte rett inn uten å bruke tid og penger på å pusse opp selv. 

De er også villig til å betale mer for å flytte inn i en nyoppusset bolig. 

Derfor kan det være gode penger å tjene på å kjøpe et rimelig objekt som trenger oppgraderinger, pusse det opp og selge med gevinst.

Dette er også en god måte for å komme i gang med investering i eiendom for deg som ikke har veldig mye egenkapital å starte med.

Med flipping får du mulighet til å starte smått og bygge opp en større egenkapital du senere kan investere videre i andre eiendommer.

Når det er sagt, så er det ingen garantier for at flipping vil lønne seg – men det er mange som får det til å fungere bra. 

Her gjelder det å kjenne markedet godt slik at du med stor sikkerhet kan se om det vil lønne seg å pusse opp objektet eller ikke. 

Du må også gjøre grundige undersøkelser rundt hva det vil koste å pusse opp boligen slik du ønsker. 

Samtidig er det viktig å ha sans for det estetiske; målet er å skape en ettertraktet bolig folk ønsker å bo i og er villige til å betale godt for. 

Håndverkere og byggematerialer er kostbart. 

Regnestykket ser fort bedre ut om du kan gjøre mye av arbeidet selv, slik at du slipper de største utgiftene til håndverkere. 

Flipping av eiendom passer derfor spesielt godt for deg som er praktisk anlagt eller har bakgrunn som håndverker.

Da kan du gjøre mesteparten selv og du får kanskje også gode rabatter på byggematerialer. 

Når det er sagt er det mulig å få til dette uten å gjøre arbeidet selv – gevinsten vil imidlertid bli lavere. 

Skattefri gevinst

Noe av det beste med å pusse opp og selge boliger i Norge er at du slipper å skatte av gevinsten. 

Det gjelder så lenge du har hatt registrert bostedsadresse i boligen i over ett år før neste eier tar over igjen. 

Her er det viktig å passe på å skrive inn de riktige datoene slik at du ikke får en saftig skattesmell. 

Å starte med å pusse opp én bolig i året er derfor et godt utgangspunkt. 

Konklusjon

Å investere i eiendom kan være svært lønnsomt. Det er det ingen tvil om. 

Det er mange som er blitt rike av eiendomsinvesteringer og på kapitals liste over norges rikeste har flesteparten tjent pengene sine på nettopp eiendom. 

Spørsmålet mange vil stille seg er hvordan det er best å begynne for å komme i gang.

Som med alle investeringer er det alltid en risiko for å tape en del penger i eiendom. 

Størst er kanskje risikoen ved å investere sparepengene dine i en utleieeiendom eller et oppussingsobjekt uten å vite helt hva du begir deg ut på. 

Det er mange som driver med dette og det vil være lurt å ta en prat med eksperter eller bekjente som har gjort dette før deg. 

Etter å ha lest denne artikkelen har du kanskje også fått opp øynene for noen nye metoder du kan bruke for å eksponere deg i eiendomsmarkedet uten å legge alle sparepengene dine i ett objekt. 

Investering i eiendomsaksjer, eiendomsfond eller crowdlending er alle gode måter for å eksponere seg i eiendomsmarkedet hvor du kan starte med små beløp og prøve deg frem. 

Skriv en kommentar