I Norge er det stor interesse for investering i eiendom og de fleste husholdninger eier sin egen bolig. 

Her skal vi se på hvordan du kan investere i eiendom utenom primærboligen din. Investering i eiendom kan være en svært god investering så lenge du lærer deg hvordan prosessene fungerer og hvordan du kan få mest mulig igjen for pengene dine.

Når det er sagt er det ingen garanti for at en investering direkte i eksempelvis et utleieobjekt vil lønne seg. Derfor skal vi også gå igjennom hvordan du kan investere i eiendom uten å ta risikoen ved å kjøpe eiendommen selv. Det finnes nemlig flere måter for å investere i eiendom indirekte, slik at du verken trenger høy egenkapital eller lån.

Hvorfor investere i eiendom?

Eiendom er en fast eiendel man kan ta og føle på. Folk vil alltid trenge et sted å bo, og bedrifter trenger et sted å jobbe fra. Samtidig har eiendom historisk steget mye i verdi. Dette er kanskje hovedgrunnene til at eiendom blir sett på som en trygg og god investering. 

Flere grunner til at eiendom er et attraktivt investeringsobjekt er: 

• Historisk har eiendom hatt høy verdistigning
• Fast eiendom blir sett på som en trygg investering
• Så lenge du har lån, blir eiendom en “gearet” investering som gir høyere avkastning 
• Det er stort marked for eiendom
• Utleie av eiendom kan gi passive inntekter
• Det er gode penger å tjene på utvikling og “flipping” av eiendom

6 Gode måter for å investere i eiendom

1. Crowdlending – Invester i eiendomslån

Crowdlending, også kalt folkefinansiering av lån, er å investere i lån til eiendomsprosjekter. Du tjener penger i form av rentene som betales for lånet.

Her tar du rollen som “bank” og går sammen med andre investorer for å realisere eiendomslånet. 

Gjennomsnittlig avkastning er 8-9 % i året, og de fleste lån gir månedlig utbetalinger til deg som har investert i lånet.

Crowdlending for eiendomslån har blitt populært i Norge fordi det gir en god balanse mellom risiko og avkastning. De fleste lån har sikkerhet i fast eiendom, samtidig som avkastningen er høy. Det er enkelt å komme i gang med, og du kan starte med så lite som 500 kroner.

Du kan komme i gang med crowdlending hos Kameo og Monio (annonse). Begge spesialiserer seg på lån til eiendomsutviklere med behov for finansiering til utvikling og ferdigstilling av eiendommer.

Bare i 2021 har Kameo formidlet eiendomslån for over 1 milliard kroner i skandinavia, og Monio som er eid av Sparebank 1, har formidlet over 600 millioner kroner siden oppstart i Norge.

Les også: Hva er Crowdlending og hvordan komme i gang?

2. Pusse opp og selge eiendom (flipping)

Du har helt sikkert lest suksesshistorier om unge mennesker som har pusset opp eldre boliger og solgt med milliongevinst. 

De fleste på jakt etter bolig ønsker å flytte rett inn uten å bruke tid og penger på å pusse opp selv. Siden nyoppussede boliger er mer ettertraktet enn oppussingsobjekter, kan det være gode penger i å pusse opp slitte boliger og selge de videre med gevinst.

Flipping kan være en spesielt god måte for å komme i gang med investering i eiendom for deg som ikke har veldig mye egenkapital å starte med. Her får du mulighet til å starte smått og bygge opp en større egenkapital som du senere kan investere i større eller flere eiendommer.

Hvis du skal lykkes med flipping gjelder det å kjenne markedet der du investerer godt, slik at du med stor sikkerhet kan se om det vil lønne seg å pusse opp objektet eller ikke. Hvor mye du vil tjene på flippingen avhenger nemlig i stor grad av hvor billig du får kjøpt eiendommen i utgangspunktet. 

Du må gjøre grundige undersøkelser rundt hva det vil koste å pusse opp boligen slik du ønsker, og du bør sette deg godt inn i interiørtrender. Målet er å skape en ettertraktet bolig folk ønsker å bo i og er villige til å betale godt for. 

For nybegynnere uten erfaring kan det være smart å se etter boliger som trenger relativt enkel oppussing –  for eksempel noen nye strøk med maling og ny kjøkkeninnredning. Kanskje finner du en leilighet hvor du kan tilføre verdi ved å lage et ekstra rom?

Når du etterhvert får erfaring kan du gå løs på større og mer krevende prosjekter.

Det er ingen garantier for at flipping vil lønne seg, men det er mange som får det til å fungere godt – også folk som ikke har håndverker-erfaring fra tidligere. Er du håndverker og kan gjøre større deler av arbeidet selv, stiller du naturligvis ekstra godt. 

Skattefri gevinst på flipping av eiendom

Noe av det beste med å pusse opp og selge bolig i Norge er at du slipper å skatte av gevinsten så lenge du har hatt bostedsadresse i boligen i mer enn et år. Å starte med å pusse opp én bolig i året er derfor et godt utgangspunkt. 

Les også: Slik kan du tjene penger og bli rik på eiendom

3. Investere i eiendom for utleie

Eiendom som leies ut kan gi passiv inntekt til deg som eier den hver måned, og som bonus kan du få med deg eventuell verdistigning på eiendommen. 

Enkelt forklart handler dette om at du kjøper en eiendom og leier den ut for mer enn hva den koster deg i måneden å eie. Etter faste kostnader som lån og fellesutgifter er trukket fra, sitter du igjen med en sum hver måned.

Du kan leie ut leiligheter, hus, hytter, bedriftslokaler eller en del av din egen bolig.

Gevinsten kan du bruke til å investere i flere utleieeiendommer og bygge deg opp en større eiendomsportefølje.

Det er mange som tjener gode penger på utleie, men det er viktig å ha stålkontroll på kostnadene. Å investere i en utleieenhet er dyrt og for de fleste innebærer det å ta opp et stort lån. I tillegg kommer gjerne felleskostnader, vedlikehold og skatt. Du må også ta høyde for at eiendommen kan stå ubebodd i perioder.

Som du kan lese mer om her, er det nemlig store kostnader knyttet til utleie av eiendom og det er ikke sikkert at du får så god avkastning på pengene dine som du ønsker.

For det første kreves det høy egenkapital for å komme i gang med utleie av sekundærbolig – særlig i Oslo hvor det kreves 40 % egenkapital. I eksempelet til nevnte artikkel kjøpes en 2-roms leilighet til ca. 3,6 millioner kroner hvorav 1,4 millioner er egenkapital.

Utleieprisen i området er 14.000 kroner. 

Når kostnader som dokumentavgift, felleskostnader, vedlikehold, rentekostnader og skatt er trukket fra, sitter man igjen med en gevinst på 39 074 kroner i året.

Det tilsvarer 3 256 kroner i måneden. 

Da er ikke engang tiden du selv bruker på administrasjon av leietakere og vedlikehold tatt med i beregningen. Spørsmålet blir da om du virkelig bør investere 1,4 millioner kroner for å tjene 3200 kroner i måneden?

Regnestykket stiller seg bedre dersom:

1. Du ikke behøver å ta opp lån på leiligheten
2. Du bor i et område med bedre forhold mellom eiendomspris og utleiepris.
3. Eiendommen stiger mye i verdi under leieforholdet (det er ikke alltid gitt)

For mange har investering i utleieenheter vært suksess og det er gode muligheter for å lykkes, men du vil være nødt til å undersøke markedet og ta noen ekstra utregninger før du hopper i det. 

4. Utleie av rom i egen bolig

Den kanskje enkleste måten for å investere i eiendom er å gjøre boligen du allerede bor i til noe som tjener penger for deg. 

Ved å leie ut et eller flere rom til romkamerater kan du raskt halvere kostnadene dine og få inn penger som kan gå direkte til å betale boliglånet ditt.

Du bør også vurdere om du kan leie ut hele boligen din på Finn eller AirBnb hvis du skal på reise. Det kan det være mye penger å tjene på!

5. Investere i aksjefond for eiendom (REIT)

Ved å investere i aksjefond som fokuserer på eiendomsbransjen, kan du få god eksponering mot eiendomsmarkedet.

Det finnes mange eiendomsfond som spesialiserer seg på næringseiendom, boligmarkedet eller en kombinasjon av begge deler. Bransjefond som dette fungerer på samme måte som vanlige aksjefond og du kan finne fond som passer deg i din egen nettbank og hos de fleste nettmeglere.

Den største fordelen med å investere i et eiendomsfond er at det er en passiv form for investering der profesjonelle forvaltere gjør jobben med å plukke aksjer i de riktige selskapene for deg. De fleste eiendomsfond betaler også utbytte.

Investering i eiendomsselskaper eller eiendomsfond kan være et godt tilskudd i den øvrige investeringsporteføljen din. Husk at det alltid er smart å diversifisere over flere bransjer slik at du ikke sitter med alle investeringene dine i samme båt. 

Noen populære aksjefond med fokus på eiendom er:

• FIRST Nordic Real Estate
• ODIN Eiendom C
• SKAGEN m2 A
• Carnegie Fastighetsfond Norden C
• BMO European Real Estate
• Swedbank Robur Fastighet

Les også: Investere i fond? Alt du må vite som nybegynner

6. Kjøpe aksjer i eiendomsselskap på børs

I likhet med eiendomsfond, kan hvem som helst kan kjøpe aksjer i børsnoterte eiendomsselskaper og det er enkelt å komme i din egen nettbank eller hos en spesialisert nettmegler.

Eiendom-aksjer blir av mange sett på som en trygg investering fordi selskapene du investerer i faktisk eier eiendommer som har verdi. Det betyr at du slipper å bekymre deg om at alle verdiene i selskapet kan forsvinne “over natta” slik man kanskje kan gjøre med IT-aksjer.

Dette er eiendomsselskapene som finnes på Oslo børs: 

• Entra (ENTRA)
• Norwegian Property (NPRO) 
• Olav Thon Eiendomsselskap (OLT)
• Selvaag Bolig (SBO) 
• Solon Eiendom (SOLON)
• Storm Real Estate (STORM) 

Les også: Investere i aksjer? Alt du må vite som nybegynner

Oppsummering om å investere i eiendom

Det er ingen tvil om at investering i eiendom kan være svært lønnsomt. Det er mange som er blitt rike av eiendomsinvesteringer og på kapitals liste over norges rikeste har flesteparten tjent pengene sine på nettopp eiendom. 

Spørsmålet mange vil stille seg er hvor det er best å begynne for å komme i gang. Du må selv ta vurderingen på hvor mye tid og penger du er villig til å investere.

Som med alle investeringer er det også risiko for å tape penger i eiendom, og størst er risikoen ved å investere sparepengene dine i en utleieeiendom eller et oppussingsobjekt uten å vite helt hva du begir deg ut på. Det er mange som driver med eiendomsinvestering og det vil være lurt å ta en prat med eksperter, influencere eller bekjente som har gjort dette før deg. 

Etter å ha lest denne artikkelen har du kanskje også fått opp øynene for noen nye metoder du kan bruke for å eksponere deg i eiendomsmarkedet uten å legge alle sparepengene dine i ett objekt.

Investering i eiendomsaksjer, eiendomsfond eller crowdlending kan være gode alternativ for deg som vil komme i gang med investering i eiendom uten å risikere for stor egenkapital.