I Norge er det stor interesse for investering i eiendom og de fleste husholdninger eier sin egen bolig. Her får du se hvordan du kan investere i eiendom utenom primærboligen din.

Investering i eiendom kan være kjempe-lønnsomt så lenge du lærer deg hvordan prosessene fungerer og hvordan du kan få mest mulig igjen for pengene dine. Når det er sagt, er det ingen garanti for at investering direkte i eksempelvis et utleieobjekt vil lønne seg.

Derfor går vi også igjennom hvordan du kan investere i eiendom uten å ta risikoen ved å kjøpe eiendommen selv. Det finnes nemlig flere måter for å investere i eiendom indirekte, slik at du verken trenger høy egenkapital eller lån for å komme i gang.

Til slutt ser vi nærmere på hva slags risiko det kan innebære å være eiendomsinvestor.

Raskt oppsummert

• Det er mulig å investere i eiendom uten å eie fysisk eiendom selv, for eksempel med crowdlending og eiendomsfond.
• Direkte investering i eiendom kan være svært lukrativt, men det kan kreve både mye tid og penger.
• Flipping går ut på å kjøpe en underpriset eiendom, fikse den opp og selge med gevinst. Dette er noe mange har mulighet til å lykkes med.
• Utleie er en av de mest populære strategiene for eiendomsinvesteringer og kan gi passiv inntekt over lang tid.
• Investering i eiendom innebærer også risiko

Hvorfor investere i eiendom?

Eiendom er en fast eiendel man kan ta og føle på. Folk vil alltid trenge et sted å bo, og bedrifter trenger et sted å jobbe fra. Samtidig har eiendom historisk steget mye i verdi. Dette er kanskje hovedgrunnene til at eiendom blir sett på som en trygg og god investering. 

Flere grunner til at eiendom er et attraktivt investeringsobjekt er: 

• Historisk har eiendom hatt høy verdistigning
• Fast eiendom blir sett på som en trygg investering
• Så lenge du har lån, blir eiendom en “gearet” investering som gir høyere avkastning 
• Det er stort marked for eiendom
• Utleie av eiendom kan gi passive inntekter
• Det er gode penger å tjene på utvikling og “flipping” av eiendom

Les også: De beste investeringene – Fra lav til høy avkastning

6 Gode måter å investere i eiendom

1. Crowdlending – Invester i eiendomslån

Crowdlending (også kalt folkefinansiering av lån) er å investere i lån til eiendomsprosjekter og tjene penger på rentene som betales for lånet.

I Norge blir det årlig investert mer enn 1 milliard kroner i folkefinansierte lån, og en av grunnene til populariteten er at investeringen kan gi en god balanse mellom risiko og avkastning. De fleste lån har sikkerhet i fast eiendom, samtidig som avkastningen er høy.

Gjennomsnittlig avkastning er 8-9 % i året, og de fleste lån gir månedlige utbetalinger til deg som har investert.

Å investere i crowdlending er enkelt å komme i gang med, og du kan starte med så lite som 500 kroner hos plattformer som Kameo og Monio (annonse). Begge spesialiserer seg på lån til eiendomsutviklere med behov for finansiering til utvikling og ferdigstilling av eiendommer.

Les også: Hva er Crowdlending og hvordan komme i gang?

2. Pusse opp og selge eiendom (flipping)

Du har sikkert lest suksesshistorier om folk som har pusset opp eldre boliger og solgt med milliongevinst. 

De fleste på boligjakt vil flytte rett inn uten å bruke tid og penger på å pusse opp selv, og siden nyoppussede boliger er mer ettertraktet enn oppussingsobjekter, kan det være gode penger i å pusse opp slitte boliger og selge de videre med gevinst.

Boligflipping kan være en spesielt god måte for å komme i gang med investering i eiendom for deg som ikke har veldig mye egenkapital å starte med. Her får du mulighet til å starte smått og bygge opp en større egenkapital som du senere kan investere i større eller flere eiendommer.

Hvis du skal lykkes med flipping gjelder det å kjenne markedet der du investerer godt, slik at du med stor sikkerhet kan se om det vil lønne seg å pusse opp objektet eller ikke. Hvor mye du vil tjene på flippingen avhenger nemlig i stor grad av hvor billig du får kjøpt eiendommen i utgangspunktet. 

Du må gjøre grundige undersøkelser rundt hva det vil koste å pusse opp boligen slik du ønsker, og du bør sette deg godt inn i interiørtrender. Målet er å skape en ettertraktet bolig folk ønsker å bo i og er villige til å betale godt for. 

For nybegynnere uten erfaring kan det være smart å se etter boliger som trenger relativt enkel oppussing –  for eksempel noen nye strøk med maling og ny kjøkkeninnredning. Kanskje finner du en leilighet hvor du kan tilføre verdi ved å lage et ekstra rom?

Når du etterhvert får erfaring kan du gå løs på større og mer krevende prosjekter.

Det er ingen garantier for at flipping vil lønne seg, men det er mange som får det til å fungere godt – også folk som ikke har håndverker-erfaring fra tidligere. Er du håndverker og kan gjøre større deler av arbeidet selv, stiller du naturligvis ekstra godt. 

Skattefri gevinst på flipping av eiendom

Noe av det beste med å pusse opp og selge bolig i Norge er at du slipper å skatte av gevinsten så lenge du har hatt bostedsadresse i boligen i mer enn et år. Å starte med å pusse opp én bolig i året er derfor et godt utgangspunkt. 

Les også: Boligflipping – Slik tjener du penger på flipping av eiendom

3. Investere i eiendom for utleie

Eiendom som leies ut kan gi passiv inntekt til deg som eier den hver måned, og som bonus kan du få med deg eventuell verdistigning på eiendommen. 

Enkelt forklart handler dette om at du kjøper en eiendom og leier den ut for mer enn hva den koster deg i måneden å eie. Etter faste kostnader som lån og fellesutgifter er trukket fra, sitter du igjen med en sum hver måned.

Du kan leie ut leiligheter, hus, hytter, bedriftslokaler eller en del av din egen bolig.

Gevinsten kan du bruke til å investere i flere utleie-eiendommer, og bygge deg opp en større eiendomsportefølje.

Det er mange som tjener gode penger på utleie, men det er viktig å ha stålkontroll på kostnadene. Å investere i en utleieenhet er dyrt og for de fleste innebærer det å ta opp et stort lån. I tillegg kommer gjerne felleskostnader, vedlikehold og skatt. Du må også ta høyde for eventuelle rentehevinger og at eiendommen kan stå ubebodd i perioder.

Som du kan lese mer om her, er det nemlig store kostnader knyttet til utleie av eiendom og det er ikke sikkert at du får så god avkastning på pengene dine som du ønsker.

For det første kreves det høy egenkapital for å komme i gang med utleie av sekundærbolig – særlig i Oslo hvor det kreves 40 % egenkapital. I eksempelet til nevnte artikkel kjøpes en 2-roms leilighet til ca. 3,6 millioner kroner hvorav 1,4 millioner er egenkapital.

Utleieprisen i området er 14.000 kroner. 

Når kostnader som dokumentavgift, felleskostnader, vedlikehold, rentekostnader og skatt er trukket fra, sitter man igjen med en gevinst på 39 074 kroner i året.

Det tilsvarer 3 256 kroner i måneden. 

Da er ikke engang tiden du selv bruker på administrasjon av leietakere og vedlikehold tatt med i beregningen. Spørsmålet blir da om du virkelig bør investere 1,4 millioner kroner for å tjene 3200 kroner i måneden?

Regnestykket stiller seg bedre dersom:

1. Du ikke behøver å ta opp lån på leiligheten
2. Du bor i et område med bedre forhold mellom eiendomspris og utleiepris.
3. Eiendommen stiger mye i verdi under leieforholdet (det er ikke alltid gitt)

For mange har investering i utleieenheter vært suksess og det er gode muligheter for å lykkes, men du vil være nødt til å undersøke markedet og ta noen ekstra utregninger før du hopper i det. 

4. Utleie av rom i egen bolig

En av de enkleste måtene for å investere i eiendom, er å gjøre om boligen du allerede bor i til noe som tjener penger for deg.

Å leie ut et rom, hele boligen eller hytta på steder som Finn.no og AirBnB kan bidra med mange ekstra tusenlapper i løpet av året.

Leier du et eller flere rom til romkamerater på permanent basis kan du raskt halvere kostnadene dine og få inn penger som kan gå direkte til å betale boliglånet ditt, og korttidsleie kan være perfekt når du skal på ferie.

Hvis leieforholdet i boligen din har varighet på mindre enn 30 dager, kan du tjene 10.000 kroner helt skattefritt. Hytte kan du leie ut for 10.000 kroner skattefritt i året. Etter det er skattesatsen på kun 22 % for både bolig og hytte.

Er du leietaker, kan det være muligheter for å leie ut også, men da må du undersøke muligheter og regler for fremleie grundig med de du leier hos først.

5. Investere i aksjefond for eiendom (REIT)

Ved å investere i aksjefond som fokuserer på eiendomsbransjen, kan du få god eksponering mot eiendomsmarkedet.

Det finnes mange eiendomsfond som spesialiserer seg på næringseiendom, boligmarkedet eller en kombinasjon av begge deler. Bransjefond som dette fungerer på samme måte som vanlige aksjefond og du kan finne fond som passer deg i din egen nettbank og hos de fleste nettmeglere.

Den største fordelen med å investere i eiendomsfond er at det er en passiv form for investering der profesjonelle forvaltere gjør jobben med å plukke aksjer i de riktige selskapene for deg. De fleste eiendomsfond betaler også utbytte.

Investering i eiendomsselskaper eller eiendomsfond kan være et godt tilskudd i den øvrige investeringsporteføljen din. Husk at det alltid er smart å diversifisere over flere bransjer slik at du ikke sitter med alle investeringene dine i samme båt. 

Noen populære aksjefond med fokus på eiendom er:

• FIRST Nordic Real Estate
• ODIN Eiendom C
• SKAGEN m2 A
• Carnegie Fastighetsfond Norden C
• BMO European Real Estate
• Swedbank Robur Fastighet

Les også: Investere i fond? Alt du må vite som nybegynner

6. Kjøpe aksjer i eiendomsselskap på børs

I likhet med eiendomsfond, kan hvem som helst kan kjøpe aksjer i børsnoterte eiendomsselskaper, og det er enkelt å komme i din egen nettbank eller hos en spesialisert nettmegler.

Eiendom-aksjer blir av mange sett på som en trygg investering fordi selskapene du investerer i faktisk eier eiendommer som har verdi. Det betyr at du slipper å bekymre deg om at alle verdiene i selskapet kan forsvinne “over natta” slik man kanskje kan gjøre med IT-aksjer og lignende.

Dette er noen av eiendomsselskapene som finnes på Oslo børs: 

• Entra (ENTRA)
• Norwegian Property (NPRO) 
• Olav Thon Eiendomsselskap (OLT)
• Selvaag Bolig (SBO) 
• Solon Eiendom (SOLON)
• Storm Real Estate (STORM) 

Les også: Aksjer for nybegynnere – Dette må du vite!

Risiko ved investering i eiendom

All investering innebærer risiko, og eiendom er ikke et unntak – enten du investerer direkte i en bolig eller går for en indirekte investering som crowdlending eller aksjer og fond.

De viktigste risikoene verdt å merke seg ved eiendomsinvestering er

• Boligprisfall
  Selv om vi Nordmenn har vært bortskjemt med helt ekstrem boligprisvekst i lang tid, er det viktig å ta høyde for at det faktisk kan komme større prisfall på boligmarkedet.
  
• Dårlige kjøp
  Ikke alle eiendomsinvesteringer trenger å være gode, og det er faktisk en del som må selge eiendom med tap.
  
• Rentehevinger
  Lån og renter er svært sentralt når det kommer til å regne på eiendomsinvesteringer. Rentenivået i Norge har lenge vært kunstig lavt, og det er fort gjort å glemme at rentene sannsynligvis skal opp på sikt. Går rentene opp, vil det for det første bli vanskeligere for deg som eier eiendommen å betjene lånet ditt – men det vil også være færre potensielle kjøpere som får lån til å kjøpe eiendommen din.
  
• Lånerisiko
  At man har mulighet til å ta opp store lån for å finansiere eiendom er veldig positivt så lenge boligmarkedet går opp eller holder seg stabilt- men det kan fort bli et stort problem så fort man får boligprisfall.
  
  Hvis du har kjøpt eiendom for 3.000.000 kroner med 300.000 i egenkapital og får solgt eiendommen for 3.300.000 har du fått 100 prosent avkastning på egenkapitalen din – og det er fantastisk! Men – hvis du kun får 2.700.000 for eiendommen, har du plutselig tapt hele egenkapitalen din på 300.000 kroner. Skulle markedet falle enda mer – for eksempel slik at du kun får 2.500.000 kroner, skylder du faktisk banken 200.000 kroner mer enn hva du i utgangspunktet lånte hos dem.
  
• Lover og reguleringer
  Myndighetene har mulighet til å stramme inn på boliglånsforskriften og endre skatteregler, noe som kan spille negativt inn på eiendomsinvesteringene dine.

Som du ser er det en hel del risiko å ta høyde for med eiendomsinvesteringer, og sikkert mer enn det vi har nevnt her også. Ingen avkastning kommer uten å ta litt risiko, og du er rett og slett nødt til å kunne leve med risiko hvis du skal investere i eiendom.

Oppsummering om å investere i eiendom

Det er ingen tvil om at investering i eiendom kan være svært lønnsomt. Det er mange som er blitt rike av eiendomsinvesteringer, og på kapitals liste over Norges rikeste har de fleste tjent pengene sine på nettopp eiendom. 

Spørsmålet mange vil stille seg er hvor det er best å begynne for å komme i gang. Du må selv ta vurderingen på hvor mye tid og penger du er villig til å investere.

Som med alle investeringer er det også risiko for å tape penger i eiendom, og størst er risikoen ved å investere sparepengene dine i en utleieeiendom eller et oppussingsobjekt uten å vite helt hva du begir deg ut på. Det er mange som driver med eiendomsinvestering og det vil være lurt å ta en prat med eksperter, influencere eller bekjente som har gjort dette før deg. 

Etter å ha lest denne artikkelen har du kanskje også fått opp øynene for noen nye metoder du kan bruke for å eksponere deg i eiendomsmarkedet uten å legge alle sparepengene dine i ett objekt.

Investering i eiendomsaksjer, eiendomsfond eller crowdlending kan være gode alternativ for deg som vil komme i gang med investering i eiendom uten å risikere for stor egenkapital.

Les også: Slik kan du tjene penger og bli rik på eiendom