bolig-økonomi Økonomi

Kjøpe bolig uten egenkapital? 7 metoder gjør det mulig (2021)

Å spare opp nok egenkapital til sin egen bolig er vanskelig for de fleste av oss. 

Med en gjennomsnittlig eller lav lønn kan det virke som at boligprisene løper fra oss samtidig som vi kun får spart småpenger i forhold til hva vi egentlig bør spare. 

Selv for de med høy inntekt kan det ta lang tid å spare nok egenkapital. 

Det er tross alt et stort beløp som skal til for å komme seg inn på boligmarkedet de fleste steder i landet. 

Derfor er det naturlig å spørre seg selv; 

Kan man kjøpe bolig uten nok egenkapital?

Det korte svaret er: Ja, det er mulig å kjøpe bolig uten nok egenkapital. 

Det lengre svaret er mer nyansert. 

Selv om det er mulig, er det ikke sikkert at du har muligheten. 

Sannsynligvis må du fortsatt spare opp eller skaffe en god del av egenkapitalen på en eller annen måte, men det finnes alternativer. 

Forhåpentligvis får du mer innsikt i hva mulighetene dine er etter å ha lest denne artikkelen.

Her går vi gjennom 7 måter for å kjøpe bolig uten å oppnå kravet om egenkapital: 

Kravet til egenkapital ved kjøp av bolig

Kravet til egenkapital ved kjøp av bolig er 15 % av kjøpesummen til boligen og er bestemt i boliglånsforskriften. 

Det betyr at for å kjøpe en bolig til:

  • 1.500.000 kroner – trenger du 225.000 kroner i egenkapital
  • 2.500.000 kroner – trenger du 375.000 kroner i egenkapital
  • 3.500.000 kroner – trenger du 525.000 kroner i egenkapital

Boliglånsforskriften oppdateres ved ujevne mellomrom, så det kan være lurt å dobbeltsjekke denne hvis du er i tvil.

I tillegg kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi ved kjøp av brukt bolig. 

Det vil si 25.000 kroner per million, eller 37.500 kr for leiligheten til 1,5 millioner kroner. 

Det er også krav om at den samlede gjelden din ikke kan være høyere enn 5 ganger inntekten. 

Boliglånsforskriften stiller krav til 

  • Mengden egenkapital for man trenger for å få boliglån
  • Hvor stort boliglån man kan få i forhold til inntekt
  • Betalingsevne, betalingsvilje og sikkerhet
Les også: Hvordan spare egenkapital til bolig? 10 Tips og råd

Hvordan slippe unna kravet om egenkapital? 

1. Fleksibilitetskvoten – Bankenes unntaksregel

Split

Du kan være heldig og slippe unna kravet om egenkapital ved hjelp av det som kalles fleksibilitetskvoten. 

Fleksibilitetskvoten sier at banker som tilbyr boliglån kan gjøre unntak fra kravet om egenkapital for 10 % av kundene sine.

De fleste bankene prioriterer unge og førstegangskjøpere i fleksibilitetskvoten. 

Nåløyet her er trangt og det gjelder å Ikke ha for høye forhåpninger, men det er absolutt verdt å prøve ut hvis økonomien din ellers er på stell. 

Plukk opp telefonen og ring rundt til ulike banker og hør hva mulighetene er!

Kvoten til bankene fornyes vanligvis hvert kvartal og det kan derfor være lurt å forsøke å komme gjennom flere ganger i løpet av et år.

Fleksibilitetskvoten er på 8 % i Oslo og 10 % i resten av landet. 

2. Leie til eie, Bostart og Deleie

Split

Ettersom det er vanskelig for mange å komme seg inn på boligmarkedet, har det dukket opp nye måter å selge bolig på.

Utbyggere av nye boliger har lansert nye salgsformer med navn som: 

  • Bostart
  • Leie til eie
  • Deleie

Alle er beregnet på å gjøre det enklere for deg som ikke har nok egenkapital å komme deg inn på boligmarkedet. 

Det er verdt å merke seg at tilbud som dette kun gjelder nye boliger og for utvalgte boligprosjekter. 

Her skal vi se nærmere på hver av formene: 

2.1 Bostart

Bostart er et tilbud som OBOS tilbyr på utvalgte boligprosjekter.

Med bostart kjøper du boligen og blir fullt og helt eier av den. 

Det som er bra her er at du får kjøpt boligen med en stor rabatt – vanligvis 10 % avslag.  

På denne måten blir også kravet til egenkapital lavere. 

Når tiden er inne for at du skal selge boligen igjen, vil OBOS ha en forkjøpsrett til å kjøpe boligen tilbake. 

De må da gi prisen du kjøpte boligen for, pluss boligprisveksten i området – regnet ut av EiendomNorges prisstatistikk.

Det er ikke så mange utfordringer med Bostart, men dersom det er boligprisfall, har ikke OBOS plikt til å kjøpe tilbake boligen. 

Da blir du nødt til å selge boligen på det åpne markedet og tape penger slik alle andre i boligmarkedet vil måtte gjøre i et slikt tilfelle. 

Men det gjør jo ikke noe hvis du uansett får din neste bolig i samme marked like billig.

2.2 Deleie

Deleie er et konsept fra OBOS som er tilgjengelig på utvalgte prosjekter på østlandet. 

Med deleie kjøper du boligen sammen med OBOS, men disponerer hele boligen selv. 

Det opprettes et sameie og du blir eier av 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent av boligen. 

OBOS eier resten og du betaler markedsbasert husleie for delen OBOS eier, samt felleskostnadene for din egen del av boligen. 

Utfordringen med deleie som eierskap er at du må ha råd til å kunne spare opp egenkapital ved siden av for å kjøpe ut boligen, samtidig som du betaler på ditt eget boliglån og husleie til OBOS. 

Denne formen egner seg derfor først og fremst til deg med god inntekt og spareevne, men som ikke enda har rukket å spare opp nok egenkapital. 

2.3 Leie til eie

Med “leie til eie” inngår du en leiekontrakt for en ny bolig for en gitt periode – for eksempel tre år. 

Underveis eller i slutten av leieperioden får du tilbud om å kjøpe ut boligen. 

Den store fordelen her er at du kan kjøpe boligen for prisen den var verdt i øyeblikket du inngikk leieavtalen. 

Du får dermed med deg verdistigningen for 3 år “med på kjøpet” – noe som kan bli en stor rabatt på boligkjøpet ditt. 

Det er viktig å merke seg at du ikke er nødt til å kjøpe ut boligen, men du får tilbud om det. 

Leie til eie passer for deg som har god nok økonomi til å betale husleie og samtidig spare opp egenkapital ved siden av. 

Det finnes flere former for “leie til eie” og forskjellige boligutbyggere tilbyr ulike varianter av denne eierformen. 

Noen av dem er prosjekter der kommunen, bank og utbygger har inngått samarbeid som gjør det enda lettere å spare underveis. 

Les også: Bør du kjøpe ny eller brukt bolig? Fordeler og ulemper

3. Kausjonist

Split

Å ta opp boliglån med en kausjonist vil si at en annen person garanterer å betale boliglånet ditt dersom du ikke skulle klare å betale for det selv. 

Kjøp av første bolig sammen med kausjonist er populært og typisk er det foreldre som stiller som kausjonist når barna skal kjøpe sin første bolig. 

Som regel garanterer kausjonisten for 15 % av kjøpesummen til boligen, altså det som kreves av egenkapital. 

Siden banken tar pant i boligen til kausjonisten, slipper du som kjøper å oppfylle kravet om egenkapital. 

Den vanligste formen for kausjon i norge er realkausjon. 

Med realkausjon tar banken tilleggssikkerhet i boligen eller fritidsboligen til kausjonisten. 

Kausjonisten tar derfor på seg en betydelig økonomisk risiko ved å hjelpe til og du kan ikke forvente at dette er noe dine foreldre kan eller ønsker å gjøre. 

Det er veldig viktig at både lånetaker og kausjonister setter seg inn i hva realkausjon innebærer og hva som er fordeler og ulemper før man skriver kontrakt med banken. 

Som kausjonist er det viktig å være trygg på at kjøperen av boligen har god nok økonomi til å betale de månedlige lånekostnadene – også i tilfellet om renta stiger. 

Du kan lese mer om hva det innebærer å være kausjonist hos sparebank1. 

4. Privat lån av egenkapital

Split

Hvis du er heldig og har foreldre eller besteforeldre med god økonomi og sparepenger, kan du forsøke å inngå et privat lån med dem for å dekke inn delen av egenkapital som du mangler. 

For foreldre som har oppsparte midler vil dette kunne være en måte for å hjelpe barna inn på boligmarkedet, som føles tryggere enn at banken tar pant i boligen deres. 

Hvis du for eksempel mangler 100.000 kroner i egenkapital for å kjøpe din første bolig, kan du foreslå å låne disse av foreldrene dine med et forslag om nedbetalingstid og faste, månedlige betalinger. 

Dette forutsetter naturligvis at du har god nok økonomi til å kunne nedbetale egenkapital til foreldrene dine samtidig som du betjener et boliglån. 

Hvis du har god betalingsevne kan dette gå fint, men det kan bli veldig trangt dersom du allerede har en stram personlig økonomi. 

Tenk derfor godt gjennom om dette lar seg gjennomføre og husk å skrive en tydelig kontrakt selv om det er et privat lån. 

5. Forskudd på arv

Split

Hvis du er så heldig at du kan få forskudd på arv fra foreldre eller besteforeldre, kan dette bidra mye til egenkapitalen din. 

Ved forskudd på arv er det viktig at dette dokumenteres riktig i forhold til loven. Man skal dokumentere forskuddet skriftlig i et gavebrev og det skal informeres om gaven til andre som skal arve av denne personen. 

6. Kjøpe bolig sammen med andre

Split

Å kjøpe bolig sammen med noen andre kan være en god inngangsbillett til boligmarkedet. 

Enten det er med kjæreste, venner eller familie kan kostnadene deles. Det vil være enklere å skaffe nok egenkapital hvis dere spleiser og de faste lånekostnadene blir lavere når de deles på to. 

Siden man er to personer med to inntekter vil det også være enklere å få et høyere boliglån enn hva man ville kunne fått alene. 

Ved kjøp av bolig sammen med andre anbefales det å skrive en samboerkontrakt slik at alt er dokumentert og fordeles riktig den dagen boligen skal selges igjen. 

7. Statlig støtte – Startlån

Split

Hvis du har hatt langvarige økonomiske problemer eller er i en situasjon der det er vanskelig –  eller umulig å spare opp egenkapital på grunn av livssituasjonen din, kan du søke om et startlån fra kommunen. 

Startlån gis fortrinnsvis ut til barnefamilier, eldre og personer med nedsatt funksjonsevne. 

Er du ung i etableringsfasen, eller i en situasjon hvor du kan spare, får du ikke startlån. 

I noen tilfeller kan kommunen kombinere et startlån fra husbanken med et boligtilskudd. 

For å få vite mer om startlån bør du kontakte din egen kommune eller lese mer på husbanken sine nettsider.

Les også: Hvordan inverstere i eiendom? 5 alternative metoder

Kilder og referanser:

DNB – Ny låneforskrift

Huseierne – Nye måter å kjøpe bolig

Sparebank1 – Kausjonist

Les også:

Skriv en kommentar