Kjøpe nybygg eller brukt bolig? 27 Fordeler og ulemper (2023)

Er du på boligjakt, men usikker på om du bør kjøpe nybygg eller brukt bolig? 

De fleste boligkjøpere er åpne for både brukt bolig og ny bolig når de skal gjøre et av livets største investering.

Fra 2020 til 2021 er det bygget mer enn 27.000 nye boliger i Norge og særlig blant unge er nye boliger blitt populært. 

Her ser vi nærmere på hva som skiller nybygg og brukt bolig og hva som er fordeler og ulemper med hver av dem. 

Les også: Investering i eiendom – 5 alternative metoder

Fordeler med nybygg

Alt er splitter nytt

Å flytte inn i en helt ny bolig gir en god og spesiell følelse. 

Du er den første som rører boligen og alt den har å by på. Første til å lage mat på kjøkkenet og første til å slenge deg på sofaen. 

Kanskje har du selv vært med på å velge ut kjøkkenløsningen, flisene på badet og fargene på veggene også?

I en ny bolig er det ingen som har laget hull i veggene eller riper i gulvet før deg. 

Vedlikehold slipper du å tenke på på veldig mange år. 

Du kan tilpasse boligen etter dine ønsker

Med nybygg kan du skreddersy det meste du måtte ønske, slik at boligen blir perfekt tilpasset din smak og behov.

• Hvilken kjøkkenløsning vil du ha? 

• Hva med flisene på badet? 

• Fargene på veggene?

Å ha muligheten til å påvirke hvordan den fremtidige boligen din skal se ut og oppleves er en stor fordel med å velge nybygg. 

Moderne løsninger og høy standard

Nye boliger blir bygget etter de nyeste byggestandardene og følger strenge forskriftskrav om teknisk anlegg, våtrom, brannsikring, isolasjon, oppbevaringsplass, miljø og materialer. 

Boligen har moderne vinduer og dører som er godt isolert. 

Ventilasjonssystemet sørger for god luftsirkulasjon og boligen holder godt på varmen. 

Trygghet og garanti 

En fordel med nybygg er at man slipper å reklamere eller kreve heving av boligen som følge av mangler, da det sannsynligvis ikke foreligger større feil og entrepenøren vil sannsynligvis være behjelpelig med å rette opp manglene.

Når du kjøper en helt ny bolig har du en lovfestet garanti på 5 år som sikrer deg utbedring av eventuelle feil og mangler. 

Dette gir et mye sterkere rettsvern enn ved kjøp av en brukt bolig.

Hvis du finner feil på boligen, er det imidlertid viktig å reklamere så fort som mulig. 

Ved boligkjøp er det nemlig en “relativ reklamasjonsfrist”, som betyr at du ikke kan vente flere måneder eller uker med å klage. Du må klage i rimelig tid. 

Utbyggeren tar også en full gjennomgang av boligen sammen med deg et år etter ferdigstillelse, slik at du får rettet opp i småfeil og mangler. 

Nybygg lønner seg ofte – Både på kort og lang sikt

Selv om nybygg er dyrere enn tilsvarende brukte boliger, kommer nye boliger ofte godt ut hvis man ser på totalkostnadene.  

Lav dokumentavgift

For det første slipper du dokumentavgift på hele kjøpesummen. 

Dokumentavgift på brukte boliger er 2,5 % av den totale boligverdien. 

For nybygg er det også dokumentavgift, men her betaler du kun 2,5 % av tomteverdien. 

Bare her sparer du rundt 100.000 kroner. 

Lavt innskudd

Når du kjøper nybygg, betaler du normalt 10 % innskudd ved signering av kontrakt. 

Enkelte aktører opererer med så lite som 5 %. 

Du trenger derfor ikke å gi fra deg hele egenkapitalen din når du bestiller boligen. 

Lånet begynner du ikke å betale på før ferdigstillelse av boligen.

Potensiell prisstigning

Siden du gjerne kjøper bolig i nybygg et eller to år før det er ferdigstilt, kan du potensielt få med deg en verdistigning på hele boligen før du tar over. 

Hvis du allerede har en bolig, vil du dermed kunne få med deg verdistigningen på begge boligene mens du venter på ferdigstillelse.  

Lave kostnader til vedlikehold

Når alt er nytt, slipper du unna nesten alt som er normalt å måtte utføre av vedlikehold og oppussing på en eldre bolig. 

Du trenger verken å legge nytt gulv, pusse opp badet, skifte sikringskap eller montere nye rør til pipa. 

Alt er nytt og oppdatert til dagens standard. Forhåpentligvis vil boligen holde seg godt i mange, mange år frem i tid. 

Lave felleskostnader

Nybygg har gjerne lave felleskostnader. 

På et nytt bygg tar det lang tid før det blir nødvendig med store investeringer til vedlikehold i sameiet / borettslaget som fører til høye felleskostnader. 

Hvis du vil ha lave faste kostnader er nybygg derfor en god løsning.

Miljøvennlig og økonomisk

Når boligen er oppført etter dagens standard og forskrifter, er den godt isolert og vil holde godt på både varme og kulde. 

Boligen vil bruke mindre energi enn eldre boliger og løpende kostnader til strøm vil være lavere i forhold til i en eldre bolig. 

Du slipper stressende budrunder

Å skaffe seg en eldre bolig medfører ofte deltakelse i  en eller flere intense budrunder. 

Skuffelsen kan bli stor hvis man ikke vinner boligen man har sett for seg. 

Med nybygg kjøper du bolig til fastpris og du slipper å være med i de nervepirrende budrundene. 

Ulemper med nybygg

Høyere pris enn brukt bolig i tilsvarende størrelse

Nye boliger har en nybygg-premie som vanligvis ligger på mellom 10 og 20%. 

Dette er prisen markedet er villig til å betale ekstra for en helt ny bolig.  

Selv om totalkostnaden ofte er god på nybygg, får du altså mindre bolig for kjøpesummen enn hva du ville fått ved kjøp av en eldre bolig. 

I mange tilfeller betyr det at du må belage deg på eksempelvis en 2-roms leilighet istedenfor 3-roms. 

Hvis plass er et viktig behov innenfor budsjettet ditt, kan det være lurt å se på eldre boliger. 

Lang ventetid

Det tar tid å ferdigstille et helt nytt bygg. Ofte må du belage deg på å vente i 1- 2 år fra du har skrevet kontrakt til du kan flytte inn. 

Hvis du vil ha en bolig så fort som mulig, er nybygg derfor sjeldent den beste løsningen. 

Du vet ikke helt hvordan det blir seende ut

Når du kjøper nybygg må du basere kjøpet ditt på illustrasjoner og tegninger som er fremlagt av utbyggeren. 

Du vet rett og slett ikke helt hvordan ting kommer til å bli seende ut og må velge å stole på illustrasjonene. 

For mange er dette et usikkert element som kan gjøre kjøp av nybygg litt skummelt. 

De fleste utbyggere lager så gode og troverdige illustrasjoner som mulig, men det kan være lurt å være forberedt på at virkeligheten ikke blir 100 % likt som på illustrasjonene. 

Villedende markedsføring har forekommet

Dessverre har det vært eksempler på at enkelte utbyggere har fremstilt nybygg og uteområdene rundt bedre enn hva realiteten er. 

De har rett og slett drevet med villedende markedsføring. 

Det kan ha mye å si om det er et bygg som ødelegger for solforhold og utsikt, eller om du får en fjellvegg eller skog nærmere terrassen enn hva illustrasjonene viser. 

Heldigvis har du gode rettigheter og det er ulovlig med villedende markedsføring. 

Det har også blitt økt fokus på å lage et så sannferdig inntrykk av nybygg som mulig blant utbyggere. 

Likevel er det lurt å ta illustrasjonene med en klype salt og se på de med et litt kritisk blikk. 

Det er hvertfall kjedelig å kjøpe en bolig basert på ting som ikke stemmer overens med virkeligheten. 

Forsinkelser

Små og store forsinkelser kan forekomme på boligprosjekter og dette er verdt å være klar over. 

Her kan det være lurt å få inn overtakelsesdato i kjøpekontrakten for å ha kunne kreve erstatning ved forsinkelser. 

Ved å ha overtakelsesdato spesifisert i kontrakten kan du nemlig ha krav på dagbøter ved forsinkelser. 

Utbyggeren vil da være nødt til å betale deg en dagmulkt på opptil flere tusen kroner hver dag frem til boligen er ferdigstilt. 

Fordeler med brukt bolig

Mer areal for pengene

Eldre boliger er vanligvis en god del billigere enn tilsvarende nybygg. 

Det betyr at du får mer plass for pengene. 

Hvis stor plass er viktigere enn nybolig-standard, kan bruktbolig være det beste valget. 

Du kan tilføre boligen verdi

Når du kjøper en brukt bolig, kan du pusse den opp og tilføre boligen verdi. 

Oppussing av bolig kan være lønnsomt og er ofte en god investering. 

Ved å male vegger, bytte gulv, installere nytt kjøkken og pusse opp kjøkken og bad, kan en bolig stige med mange hundre tusen kroner eller mer. 

Denne muligheten får du ikke ved å kjøpe en helt ny bolig der alt allerede er i orden. 

I en gammel bolig er du også ofte friere til å gjøre om på romløsningene ved å rive og sette opp nye vegger. 

Les også: 5 gode tegneprogram for hus

Du kjøper og selger i samme marked

Ved kjøp av brukt bolig, kjøper og selger du i samme marked hvis du allerede har en bolig. 

Dette er i motsetning til ved kjøp av ny bolig, der du kjøper den nye boligen lenge før den er ferdig og må vente med å selge din nåværende bolig. 

Risikoen for at boligprisene skulle falle i blir derfor mindre ved kjøp av brukt. 

Du vet hvordan den ser ut

Når du kjøper en bolig som allerede er bygd kan du være helt sikker på hvordan både boligen og uteområdet ser ut.

Istedenfor å belage deg på illustrasjoner kan du kan gå på visning og se hele boligen i sømmene.

Her slipper du sure overraskelser som at stua er mindre enn du hadde trodd eller at nabobygget ødelegger for solforholdene.

Ulemper med brukt bolig

Slitasje og behov for vedlikehold

En brukt bolig vil ha slitasje og større behov for vedlikehold enn en helt ny bolig. 

Hvor mye slitasje boligen har vil naturligvis avhenge av hvor mange som har bodd der før deg og hvor gammel boligen er.

Likevel er det vanskelig å komme bort fra at en bolig som er noen år gammel vil kreve vedlikehold. 

Høy dokumentavgift

På en brukt bolig betaler du dokumentavgift på 2,5 av den totale salgssummen, istedenfor av 2,5 % av tomteverdien på en ny bolig. 

For en brukt bolig til 4 millioner kroner vil dokumentavgiften bli hele 100.000 kroner. 

Høyere felleskostnader

Hvis du kjøper en eldre leilighet i et sameie eller borettslag, kan vedlikehold og oppgraderinger over tid ha ført til høyere felleskostnader enn i et helt nytt bygg. 

Gammel standard

I eldre bygg var det helt andre byggestandarder og forskriftskrav som gjaldt. 

Dette gjelder alt fra elektrisk anlegg til våtrom, brannsikring og isolasjon. 

Her må du derfor være oppmerksom på at ikke alt er som man kan forvente i en moderne bolig. 

Kanskje må det etterhvert installeres nytt sikringsskap, nye pipeløp – eller har det oppstått fuktskade under flisene på badet? 

Oppsummering

Å kjøpe en bolig er gjerne en av de aller største investeringene man gjør i løpet av livet. 

Om man skal kjøpe bolig i et nybygg eller en eldre bolig er et vanskelig valg, for begge har sine klare fordeler og ulemper. 

Forhåpentligvis har du her fått en god oversikt som kan hjelpe deg videre med valget. 

Har du noe å tilføye? Del dine erfaringer og synspunkter i kommentarfeltet!

Øvrige kilder:

SSB
Dinside.no
Klikk.no

Les også: