På kapitals liste over Norges 400 rikeste personer, er 109 av dem blitt rike på eiendom. Det sier noe om hvor mye penger det er mulig å tjene på eiendom. Men hvordan kan du gå frem for å tjene penger på eiendom selv?

Her har vi listet opp 7 populære måter for å tjene penger på eiendom, og du får vite både:

• Måter å tjene penger på eiendom som du kjøper selv (direkte)
• Måter å tjene penger på eiendom uten å kjøpe selv (indirekte)

De fleste tips på listen krever at du sparer egenkapital og kjøper din egen eiendom, men det finnes flere gode måter for å tjene penger på eiendom uten å kjøpe selv og vi begynner med disse.

Husk at all investering innebærer risiko – også eiendom!

7 Populære måter å tjene penger på eiendom

1. Crowdlending – Investere i lån til eiendom selskaper

En av de enkleste måtene for å tjene penger på eiendom, er å investere i eiendomslån med Crowdlending og tjene penger på renter.

Crowdlending (folkefinansierte lån) handler om å investere i lån til bedrifter og er spesielt populært blant eiendomsselskaper og bolig-utviklere som ønsker rask og enkel tilgang til kapital.

Det er enkelt å investere i lån til eiendomsselskaper hos tjenester som Kameo, og avkastningen du kan forvente er mellom 7 – 15 prosent i året.

Slik fungerer det:

• Du låner bort penger til en eiendomsutvikler
• Rentene eiendomsutvikleren betaler på lånet, går til deg.
• Du får månedlige utbetalinger og passiv inntekt

Det er gratis å opprette brukerkonto, og du velger selv hvor mye du ønsker å låne bort og hvilke lån du vil investere i. 

Crowdlending har eksplodert i popularitet de siste årene, og bare i 2022 lånte norske utbyggere over en milliard kroner i eiendomslån via folkefinansierte lån. Enkelte lån fylles raskt opp, så det kan være smart å være registrert hos flere slike tjenester for å få best mulig tilgang på lån å investere i.

Les også: Hva er crowdlending og hvordan investere i lån?

2. Investere i børsnoterte eiendomsselskaper (Aksjer og fond)

Et interessant alternativ for å tjene penger på eiendom er å investere i børsnoterte eiendomsselskaper eller eiendomsfond. Ved å gjøre dette, får du en god eksponering i eiendomsmarkedet og kan nyte godt dersom eiendomsmarkedet gjør det bra. Du kan altså kjøpe aksjer i enkeltselskaper, eller investere i aksjefond som har spredt investeringen sin utover flere eiendomsselskaper.

Å kjøpe aksjer i eiendomsselskaper og fond er enkelt, og kan gjøre hos en nettmegler:

Populære eiendomsfond:

• Odin Eiendom C
• SKAGEN m2 A
• Carnegie Fastighetsfond Norden C
• FIRST Nordic Real Estate 

Populære eiendomsaksjer: 

• Entra (ENTRA)
• Norwegian Property (NPRO)
• Olav Thon Eiendomsselskap (OLT)
• Selvaag Bolig (SBO)
• Solon Eiendom (SOLON)
• Storm Real Estate (STORM) 

3. Kjøpe, pusse opp og selge bolig – Flipping

Å kjøpe en sliten bolig, pusse den opp og selge med gevinst (flipping) er en populær måte for å tjene penger på eiendom. Boligflipping er en strategi som fungerer godt for mange, og det trenger ikke å være vanskelig å komme i gang med. Fordi oppussingsobjekter gjerne er rimelige, kreves mindre egenkapital – og det finnes oppussingsobjekter i alle slags «vanskelighetsgrader».

Alt fra små leiligheter til store eneboliger kan pusses opp og selges med god gevinst, men det enkleste å komme i gang med er små og mellomstore leiligheter.

Grunnen til at det er penger å tjene på å pusse opp og selge eiendom, er at de fleste på boligjakt ønsker å flytte rett inn i en komplett bolig. De vil ikke bruke masse tid, jobb og penger på å pusse opp selv. Differansen i pris på oppussingsobjekter og nyoppussede boliger er derfor ofte stor, og du kan få godt betalt for å gjøre om et slitent oppussingsobjekt til et attraktivt, innflytningsklart hjem.

Hvem passer flipping av boliger for? 

Hvem som helst med nok egenkapital til å kjøpe og pusse opp en bolig kan komme i gang med flipping av eiendom. Dette kan være en god måte for å bygge opp egenkapital som ung, eller som en ekstra inntekt for etablerte. 

Flipping av eiendom passer for deg som allerede er håndverker, eller for deg som er lærevillig slik at du kan gjøre mye av arbeidet selv. Da slipper du unna de største kostnadene som ellers ville gått til håndverkere. Klart er det mulig å tjene penger på boligflipping med innleide håndverkere, men marginene dine vil være mye lavere enn om du kan gjøre store deler av arbeidet selv. 

Skattefri gevinst

Hvis du har mulighet til å bo i boligen du pusser opp i mer enn et år, vil du kunne slippe å skatte av det du tjener på boligsalget, noe som gjør dette ekstra lønnsomt. Å starte med en bolig hvor du kan ha bostedsadresse i et helt år er derfor et godt valg.

Hvordan lykkes med flipping av eiendom?

Det aller viktigste for å lykkes med å flippe eiendommer, er å få kjøpt de til lav nok pris i utgangspunktet, slik at det er rom for å tjene så mye penger som mulig.

Du må også sette deg grundig inn i markedet hvor du ønsker å investere:

• Hva blir tilsvarende boliger solgt for og hvor ofte?
• Kan du finne nyoppussede boliger til salgs og se hva de er solgt for tidligere som oppussingsobjekt? 

Husk at målet er å skape en ettertraktet bolig som folk har lyst til å flytte rett inn i og betale godt for. Sett deg derfor også inn i interiørtrender og velg materialer etter hva du ser andre boliger blir solgt med.

Les også: Boligflipping – Slik tjener du penger på flipping av eiendom

4. Utleie av eiendom

Utleie er en populær strategi for å tjene penger på eiendom som har vært brukt for å skape passive inntekter i alle år. I Norge er det over 500.000 husstander som leier og det er mange som har tjent seg rike på å leie ut til dem. 

Alt fra eneboliger og leiligheter til kollektiv og kontorlokaler kan leies ut, men det vanligste er utleie av leiligheter. I teorien er dette en enkel og grei måte for å tjene penger på eiendom:

Du kjøper en eiendom og leier den ut for mer enn hva den koster deg å eie i måneden. Etterhvert kan du reinvestere det du har tjent på å leie ut den første eiendommen, pluss dens prisøkning i flere eiendommer og så bygge deg oppover slik så lenge du ønsker. 

En viktig faktor her er altså prisøkningen på eiendommene du eier. Stiger utleieobjektet i pris, kan du nemlig stille den som sikkerhet for å få lån til flere eiendommer. 

Utfordringen her ligger i nettopp det å få eiendommen til å koste deg mindre enn hva noen er villige for å betale deg i måneden. 

Som vi skrev om i artikkelen om å investere i eiendom, lønner det seg ikke alltid å leie ut. I dag er nemlig direkteavkastningen – altså hvor mye du må investere for å få pengene dine tilbake ved utleie, lav.

For det første koster det mye å kjøpe eiendommen: 

• Krav til egenkapital (15% av boligens kjøpesum / 40 % på sekundærbolig i Oslo)
• Dokumentavgift (avgift til staten ved kjøp av brukt bolig – 2,5 % av kjøpesummen)

Videre koster det mye å eie en eiendom:

• Lån og rentekostnader (Nedbetaling av lån og betaling av renter)
• Felleskostnader (Fast, månedlig kostnad til borettslaget eller sameiet)
• Vedlikehold (Du må regne med å måtte utføre diverse vedlikehold)

I tillegg til alt dette, må man betale skatt på fortjenesten ved utleie. Dette skattes som kapitalinntekt på 22 %. 

Å få dette regnestykket til å gå mye i pluss er vanskelig, men det kan fortsatt være mulig. Sannsynligheten for å lykkes er naturligvis størst hvis du har lite lån med lave renter og at boligprisutviklingen stiger samtidig. 

Les også: Hvordan tjene penger på nett? Metoder som faktisk fungerer

5. Investere i nybygg / prospekt

Å kjøpe nybygg på prospekt som enda ikke er ferdigstilt kan være god butikk. Det er nemlig mange eksempler på nybygg som har steget mye i verdi fra de først ble kjøpt på prospekt til de ble ferdigstilt. 

Når man kjøper et nybygg på prospekt er det gjerne 1 – 2 år før boligen er ferdig bygget og innflytningsklar. De fleste i boligmarkedet vil flytte rett inn i en ferdigstilt bolig som de vet hvordan oppleves, og derfor kan det være gode penger å tjene på å kjøpe en bolig 1-2 år før den er ferdig. 

Ved kjøp av nybygg er det flere fordeler: 

• Du kjøper eiendommen til fastpris og slipper budrunder
• Du trenger kun 10 % eller mindre av kjøpesum som forskuddsbetaling. Resten betales ved overtakelse
• Det er ingen dokumentavgift
• Du får med deg potensiell verdistigning på boligen fra du skriver kontrakt til den er ferdigstilt

Hvordan oppleves det å være i boligen, hvilke kvaliteter har den, hva slags utsikt er det og hvordan er uteområdene? Når man kjøper en bolig før den er ferdig tar man på seg risikoen og usikkerheten rundt dette. 

Sannsynligvis blir det bra og en kjøper som vil flytte rett inn ved senere anledning kan være villig til å betale godt – Men husk også at du tar på deg ganske stor risiko her. Boligmarkedet kan som kjent snu brått, så hvis du kjøper en helt ny bolig på «topp» i boligmarkedet, kan du risikere at den vil være tungsolgt dagen den er klar til salg.

Les også: Bør du kjøpe nybygg eller brukt bolig?

6. Seksjonering av boliger

Seksjonering vil si at du deler opp eiendommen i flere bruksenheter eller eierseksjoner, slik at du kan selge dem hver for seg. Her er det flere muligheter for å tjene penger: 

• Du kan gjøre om en enebolig til tomannsbolig eller leiligheter
• Du kan gjøre om en stor leilighet til to små leiligheter

Det er mange regler og lover til hvordan man kan seksjonere boliger. Hovedsakelig er kravene at de ulike boenhetene må ha tilgang til hvert sitt bad og toalett samt kjøkken og egen inngang. 

Hvis du vil lese mer om seksjonering av eiendom, kan du lese Codex sin artikkel om seksjonering av eiendom her. 

7. Skille ut og selge tomter

Å skille ut og selge deler av tomter kan være svært lønnsomt.  Har du for eksempel en enebolig med stor hage, kan det være mulig å skille ut denne biten av eiendommen til en ny tomt med eget gårds- og bruksnummer. Den nye tomten kan brukes til å bygge ny bolig på, eller omsettes som en hvilken som helst boligtomt på det åpne markedet. 

En byggeklar tomt er verdt mye penger i de fleste deler av landet, spesielt i sentrale strøk hvor mange vil bo. Derfor er det også mulig å tjene inn mer enn én million kroner på å skille ut en del av tomten din på en måte som dette. 

Oppsummering om å tjene penger på eiendom

Som du nå har sett, er det mange måter for å tjene penger på eiendom og dette er bare toppen av isfjellet. Selv om de største pengene sannsynligvis kommer av å spare opp og kjøpe eiendom selv, er det enklere enn noen gang å tjene penger på eiendom uten å ta hele risikoen selv.

Før du hiver deg ut i noen store investeringer, så husk at selv om eiendom historisk har vært veldig lønnsomt, er det alltid en risiko for korreksjoner i markedet og uforutsette hendelser.

Les også: 7 Enkle måter for å Investere i eiendom