Boligflipping: Slik lykkes du i 2024 – Se Eksempler her

Boligflipping er en populær måte for å investere i eiendom. Konseptet går ut på å kjøpe eiendom, pusse opp og selge videre med fortjeneste innen kort tid. Dette kan være en god måte for å bygge opp egenkapital, og det er mange som har flipping av eiendom både som ekstra inntekt og som lever av det på fulltid.

Her skal vi se nærmere på hva boligflipping er, og hvordan du best mulig går frem for å lykkes med å flippe eiendom selv, basert på råd fra noen av mine beste venner som har tjent flere millioner kroner på flipping av hus og leiligheter de siste årene. 

Til slutt har jeg samlet en liste over eksempler på boliger som nylig er flippet, med lenke til annonser og fortjeneste. 

Husk at selv om mange lykkes med flipping av eiendom, er du nødt til å være klar over risikoen som er involvert. Ting er nemlig ikke like lett som det ser ut som på sosiale medier og TV, og flippeprosjekter kan fort bli dyrere enn du tror.

Hva er flipping av eiendom?

Boligflipping er å kjøpe en eiendom, eie den i kort tid og selge den videre for høyere pris. Istedenfor å kjøpe en bolig med formål å bo i den, kjøper du den som en investering som skal gi deg avkastning på pengene dine.

Flipping av eiendom innebærer vanligvis at du kjøper en sliten bolig og pusser den opp, men det er også mulig å flippe relativt nye boliger og boliger som kun trenger små forbedringer før de kan selges med fortjeneste.

Fordeler, ulemper og risiko med boligflipping

Selv om det er mange fordeler ved boligflipping, er det også viktig å være klar over ulempene. Realiteten er at flipping ikke er så enkelt som det kan se ut som, og ting kan bli både dyrere og vanskeligere enn du har sett for deg. 

• Fordeler er at boligflipping kan være skikkelig lønnsomt. Her er potensialet til stede for å tjene flere hundre tusen kroner per prosjekt, og kanskje til og med flere millioner. Flipping av boliger egner seg derfor utmerket for deg som vil bygge opp egenkapitalen din, eller av andre grunner vil ha en lønnsom ekstrainntekt. Det er også flere som lever av boligflipping på heltid.
  
  Ikke bare kan boligflipping være lønnsomt – det kan også være morsomt og lærerikt. Det å se boligen utforme seg og faktisk bli noe av, kan gi stor glede. At du fikser opp en uattraktiv bolig til å bli et flott hjem folk vil trives i, er også fint å ha med seg. 

• Ulemper er at boligflipping innebærer betydelig risiko. Du tar gjerne et stort lån, og det er fare for at prosjektet både kan bli dyrere og ta lenger tid enn hva du har sett for deg. Vær forberedt på at det kan dukke opp uventede problemer og kostnader underveis. Samtidig er det risiko for at boligen ikke blir solgt til prisen du forventer, og at boligmarkedet får en negativ utvikling underveis. 

Selv om fordelene kanskje veier mer enn ulempene, er risikoen som faktisk er involvert med boligflipping, verdt å tenke godt over før man går løs på et prosjekt. 

Hvem passer flipping av eiendom for?

Hvem som helst med nok egenkapital, låneevne og tid til å kjøpe og pusse opp en bolig kan komme i gang med flipping av boliger. Dette kan være en god måte for å bygge opp egenkapital som ung, eller som ekstrajobb for etablerte. 

Er du allerede håndverker stiller du spesielt godt, men det er også gode muligheter for ufaglærte hvis man er lærevillig og kan gjøre store deler av arbeidet selv. Eksempler som har lykkes med boligflipping uten relevant bakgrunn er Ole Marvin (Nettavisen) og Emilie (VG+).

Hvor mye kan du tjene på boligflipping?

Potensialet for å tjene godt med penger på boligflipping er stort, så lenge alt går som planlagt. Typisk kan du tjene alt fra hundre tusen kroner og oppover mot millionen eller mer. Alt avhenger av hvor god pris du får eiendommen for i utgangspunktet, hvor mye oppussingen koster, og hvor godt boligen blir mottatt i markedet dagen du skal selge. 

Grunnen til at flipping er lønnsomt, er at de fleste på boligjakt vil flytte rett inn i en fin og klar bolig, uten å bruke tid og penger på å fikse den opp. Gjør du om en sliten og uattraktiv bolig til et attraktivt og fint sted å bo, er fortjenesten ofte god.

Hva slags eiendommer kan flippes?

Alle slags boliger kan flippes, både leiligheter og hus. For nybegynnere er leiligheter det enkleste og tryggeste å begynne med:

Flippe leiligheter

Å flippe leiligheter er det naturlige stedet å starte som boligflipper. Leiligheter finnes i alle prisklasser og er gjerne rimeligere i innkjøp enn eneboliger. En annen stor fordel med å flippe leiligheter, er at der kan du konsentrere deg om hvordan det ser ut på innsiden av veggene, fremfor å begi deg ut på ting som kledning, tak og uteområder.

Flipping av hus

Når det gjelder flipping av hus, kan det være flere ting som tak, drenering og kledning som må fikses opp i. Lekkasjer i taket eller grunnmuren er ting som trekker verdien på boligen mye ned, og som må fikses hvis du skal selge en innflyttingsklar enebolig. Skal du skifte taket på et gjennomsnittlig hus koster gjerne 200.000 eller mer med vanlig takstein, og å fornye drenering kan koste et sted mellom 60.000 og 200.000 kroner, avhengig av antall løpemeter. Dette er store kostnader som er verdt å ha med i betraktningen om du vurderer å flippe en enebolig / et hus opp mot leilighet. 

Flipping av nybygg

For deg som ikke vil begi deg ut på oppussing, finnes det muligheter for å flippe helt nye boliger også. Det kan du gjøre ved å kjøpe helt ny bolig på kontrakt før den er ferdigstilt, og så flippe den så fort den står klar – gjerne et års tid etter kontrakten er inngått. Det er flere fordeler med å gå for denne strategien, men husk at det også er fallgruver; hvis du kjøper på «topp» av markedet er det slett ingen garanti for at du vil lykkes med et raskt salg den dagen boligen står klar.

9 Tips for å lykkes med boligflipping

1. Bli ekspert på markedet og bruk god tid

Bestem deg for hvilket geografisk område du skal fokusere på. Ofte er det best å spesialisere seg på området du allerede bor i og har tilhørighet til. Bruk god tid på å undersøke boligmarkedet. Følg med på annonser og se hva slags boliger som blir solgt til hvilke priser. Søk opp eierskifte opplysninger for å se hva boliger er solgt for nå og tidligere. Boliger med nærhet til offentlig kommunikasjon og andre servicetilbud er gjerne enklest å få solgt dagen det skal selges.

2. Start med enkle prosjekter

Har du ikke mye erfaring med oppussing fra tidligere, er det best å starte med enkle prosjekter. Det er mange boliger som bare trenger små oppgraderinger som maling, nytt gulv og kjøkkeninnredning før de kan selges videre.

3. Ikke betal for mye for boligen

Noe av det viktigste for å lykkes med boligflipping, er å ikke betale for mye for boligen du skal flippe i utgangspunktet. Det er differansen mellom hva du gir for boligen og hva du selger den for som avgjør hvor lønnsomt prosjektet vil være, så at innkjøpsprisen din er så lav som mulig er svært viktig.

Ofte er det så mange som ser potensialet i et typisk flippe-objekt, at budrunden gjør prisen blir for høy til det lønner seg å flippe det. Her gjelder det å holde hodet kaldt og ikke la seg rive med. Spesielt i pressede og sentrale markeder kan oppussingsobjekter gå langt over prisantydning.

4. Vurder boliger som andre har oversett

Kanskje kan du finne noen skjulte skatter som har ligget på markedet lenge og blitt oversett av andre kjøpere? Ring gjerne meglerkontorer og spør om de har noe aktuelt. Husk at det er lov å gi lavere bud enn prisantydningen!

5. Ha helst med en fagperson på visning.

Å ha med en person med byggteknisk kunnskap på visning kan være gull verdt om du ikke er håndverker selv, for å hjelpe deg vurdere om prosjekter vil være verdt å begi seg ut på. Det er fort gjort å undervurdere hvor mye arbeid og penger som kreves for å pusse opp en bolig.

6. Sett opp budsjett

Å ha kontroll på utgiftene er essensielt for å lykkes med prosjektet ditt. Sett opp et grundig budsjett og hold deg til det, så godt som mulig. Erfarne boligflippere anbefaler å doble budsjettet du først har laget, for sannsynligvis vil det ende opp på mye mer – spesielt første gangen du gjør det.

7. Planlegg alle innkjøp for å spare penger

Penger spart er penger tjent: Det er mye penger å spare ved å planlegge innkjøp etter når det er kampanjer hos byggevarehus, møbelbutikker og elektrokjeder.

8. Sett deg inn i interiørtrender ikke vær for gjerrig på materialer og inventar

Husk at målet med flippingen er å lage et ettertraktet hjem noen får lyst til å kjøpe og flytte inn i. Viktige punkter her er interiørtrender, valg av farger og materialer, samt styling av boligen før salg. Å kjøpe de billigste materialene er kanskje fristende, men mange kjøpere setter pris på eksklusive detaljer og er villig til å betale godt for eksempelvis litt finere kjøkkeninnredning og armatur enn hva alle andre har.

9. Ha en reserveplan og husk at ingenting er garantert

Siden du kjøper eiendommen med mål om å tjene penger på den, er det smart å ha en backup-plan dersom det eksempelvis skulle bli dårligere tider i eiendomsmarkedet. Får du ikke solgt boligen til høyere pris etter oppussing, bør du ha mulighet til å leie den ut eller bo i den selv frem til markedet blir bedre. Du er aldri garantert å tjene penger på å pusse opp og selge en bolig. 

Kostnader ved boligflipping

Spesielt om du er nybegynner, er det fare for at flippeprosjektet vil koste mer enn du har tenkt i utgangspunktet. Mange eksperter anbefaler å ta det opprinnelige budsjettet ditt og doble det eller mer.

I tillegg til utgifter til materialer, håndverkere, innredning og eget arbeid, må du huske faste kostnader som kommer med kjøp og salg av bolig:

• Dokumentavgift (2,5% av boligens verdi)
• Lån og rentekostnader
• Felleskostnader
• Kommunale avgifter
• Strømregninger
• Vedlikehold og uforutsette kostnader
• Eiendomsmegler

Skatt ved flipping av eiendom

I utgangspunktet er det 22 % skatt (kapitalskatt) på fortjenesten ved flipping av eiendom. Stiger boligen med 500.000 kroner i verdi, må du dermed skatte 110.000 kroner. 

Det finnes imidlertid ett viktig unntak fra regelen:

Så lenge du har bodd i boligen og hatt bostedsadresse der i 12 måneder eller mer, er fortjenesten skattefri – noe som kan gjøre boligflipping ekstra attraktivt. Holder du ut med å bo i et oppussingsobjekt, kan du altså få godt betalt for det.

Dette er reglene:

• Gevinsten er skattefri hvis du har eid og bodd (hatt botid) i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene.
• Botiden starter ved innflytting – altså på dagen du selv flytter inn. Hvis du pusser opp i en måned og så flytter inn, starter botiden når du flyttet inn – ikke ved overtakelsen. Derfor er det viktig å ikke glemme å levere flyttemelding til folkeregisteret.
• Botiden slutter dagen du aksepterte budet fra den nye kjøperen
• Hvis du ikke oppfyller botiden, må du skatte 22 % av gevinsten (kapitalskatt)
  
  Les mer om skatteregler for salg av eiendom hos Huseierne

Eksempler på eiendommer som er flippet

Til slutt har jeg samlet eksempler på eiendommer som er flippet, med lenke til finn-annonser, samt pris før og etter flipping. Prisene er hentet fra eierskiftehistorikken hos finn.no.

Alle eiendommene er kjøpt, pusset opp og videresolgt innenfor en periode på litt over ett år, med god fortjeneste. Mengden arbeid som er lagt i objektene varierer. Noen av boligene er totalrenovert, mens andre har hatt enklere oppussing med overflatebehandling og eksempelvis nytt kjøkken:

Pris før flipp	Pris etter flipp	Lenke til annonse
1 850 000,-	3 100 000,−	Finn-annonse
2 120 000,−	2 600 000,−	Finn-annonse
3 010 132	3 700 000	Finn-annonse
3 810 000,−	4 950 000,-	Finn-annonse

Oppsummering om flipping av eiendom

Å flippe boliger kan være lønnsomt, og er noe mange – kanskje spesielt håndverkere, har som ekstra inntekt, men det er også mulig å lykkes for oss andre som er lærevillige. Det meste finnes tross alt på youtube..

Selv om det å pusse opp og selge boliger er attraktivt, er det også viktig å sette seg inn i risikoen som er involvert. Det er ikke så enkelt som det ser ut som på sosiale medier og “eventyrlig oppussing”, og profitten kan fort bli oppspist av å betale for mye for eiendommen i utgangspunktet, eller å undervurdere hvor mye arbeid som kreves. 

Les også:
7 Gode måter å investere i Eiendom
Crowdlending: Invester i eiendomslån og tjen penger på renter
Bilflipping – Tjen penger på kjøp og salg av bil

.